Ce qu’il faut savoir sur le crowdfunding immobilier


28 juin

2016

Le crowdfunding immobilier, on en entend souvent parler. Mais de quoi s’agit-il vraiment ? Constitue-t-il une vraie opportunité de placement ?

Pour vous aider à y répondre, je vais vous essayer de vous donner quelques clés d’analyse. Dans ce premier article, je vous livre les éléments de compréhension de base du crowdfunding en général, et de sa déclinaison à l’immobilier. Dans les articles à suivre je vous dirai d’abord, pourquoi j’ai créé weeXimmo, plateforme de crowdfunding immobilier gérée par des professionnels de l’investissement en promotion immobilière. Ensuite je vous expliquerai pourquoi le rendement relatif du crowdfunding immobilier est aussi élevé et quels sont les risques qui y sont associés.

Le crowdfunding, qu’est-ce que c’est ?

Le crowdfunding, appelé aussi financement participatif, est un mode de financement permettant à des contributeurs de choisir de financer à plusieurs, directement et de manière organisée des projets identifiés. Sur le papier, ce type de financement direct n’est pas nouveau: c’est par exemple l’objet de l’appel public à l’épargne, lorsqu’une société s’introduit en bourse ou émet des obligations. En revanche, dans la version contemporaine du crowdfunding, la collecte de fonds est opérée via une plateforme internet ce qui permet de démultiplier à l’extrême la variété des projets finançables et celui des investisseurs potentiels. Et Internet permet la circulation d’une information riche et argumentée sur laquelle les investisseurs forment leur décision.

Tout type de projet artistique, entrepreneurial, personnel ou solidaire peut être financé grâce au crowdfunding.

Le crowdfunding en capital est une des 4 familles du financement participatif.

Le don sans contrepartie: il s’agit la plupart du temps de donner pour des causes charitables ou des opérations de mécénat, les contreparties étant d’ordre symbolique. C’est sans doute la forme la plus ancienne du crowdfunding à l’image des campagnes de collecte de fonds du Téléthon ou des Restos du Cœur.

Le don avec contrepartie : des contreparties en nature sont offertes aux internautes en fonction des sommes versées. Pour le donateur, il ne s'agit pas d'un investissement mais soit d'un don, soit d'un préachat. La prévente d’un produit devient le moyen, pour l’entreprise, de disposer d’une avance de trésorerie qui lui permettra d'assurer la production de ce produit. Ulule et Kisskissbanbank sont les plateformes leaders en France ; à ce jour, elles ont mis en ligne plus de 20.000 projets et certaines startups, comme Le Slip Français, leur doivent leur succès. Cette activité n’est pas réglementée. En 2015, 50 millions d’euros ont été ainsi collectés par 25 plateformes.

Le prêt : le crowdfunding en prêt ou crowdlending permet à un particulier ou une entreprise d’emprunter directement auprès d’épargnants, en dérogation au monopole bancaire. Le porteur de projet s’engage à rembourser la somme prêtée dans un délai défini avec ou sans intérêt. Cette activité a démarré aux USA, où les volumes prêtés atteignent près de 10 milliards d’euros par an. En France, l’activité n’a réellement démarré qu’après que les banques ont accepté d’entrouvrir le monopole bancaire; le montant maximum est encore de 1 000€ par prêteur et d’1 million par projet. Les plateformes de prêt sont régulées par l’ACPR (le superviseur des établissements bancaires) et doivent être enregistrées par l’ORIAS en tant qu’Intermédiaires en Financement Participatif. Lendix et Unilend sont leaders en France, où, en 2016, plus de 300 millions d’euros devraient être ainsi collectés au travers de plus de 30 plateformes.

L’investissement en capital : c’est la forme la plus ambitieuse du financement participatif. Elle permet à une entreprise en croissance de lever des fonds auprès d’un grand nombre de petits investisseurs, qui détiennent alors des titres financiers (actions ou obligations) qu’elle émet. Les particuliers qui investissent sur des plateformes de crowdfunding en capital cherchent à placer utilement une partie de leur épargne en investissant dans l’économie réelle au travers du projet de leur choix, mais visent aussi à réaliser un placement financier avec un espoir de gain à la clé. Le crowdfunding en capital c’est la capacité donnée aux investisseurs particuliers de pouvoir participer financièrement à un projet entrepreneurial, en disposant d’un large choix et d’une information de qualité. En France, les plateformes (sous statut de Conseiller en Investissements Participatifs) sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers et enregistrées à l’ORIAS. Le marché est très ouvert car le régulateur, s’il a fixé à 1 million d’euros le montant maximal levé par un projet, n’a pas fixé de montant maximal par investisseurs. 35 plateformes sont agréées à ce jour, parmi lesquelles Wiseed et Anaxago sont des acteurs leaders et historiques; en 2016, les fonds ainsi levés devraient dépasser 100 millions d’euros.

En quoi le crowdfunding immobilier est-il spécifique ?

Le crowdfunding immobilier c’est simplement la déclinaison du crowdfunding en capital à des projets qui relèvent des seules activités immobilières. Le crowdfunding immobilier ne relève d’aucun cadre réglementaire particulier à l’immobilier.

A ce jour, les seules activités immobilières agréées par l’AMF au titre du financement participatif sont les activités de production de biens immobiliers : promotion (construction en vue de la vente), rénovation (achat et rénovation en vue de la revente) et lotissement-aménagement (achat d’un terrain, viabilisation puis vente par lots). Les activités de placement immobilier (achat d’un immeuble pour le louer et en tirer des revenus locatifs sur le long terme) ne sont pas agréées car elles sont le plus souvent réalisées au travers de sociétés civiles ce qui soulève des questions de responsabilité indéfinie des associés et de liquidité (comment sortir d’une SCI qui porte un actif immobilier et compte 40 associés?).

Aux USA, le crowdfunding immobilier brasse des montants importants, mais demeure réservé par la réglementation aux investisseurs fortunés. En France, le marché devrait dépasser 50 millions d’euros en 2016. A côté des deux généralistes leaders, une petite dizaine de plateformes spécialisées ont émergé depuis 18 mois (Crowdfunding-immo, Fundimmo, Clubfunding) voire plus (Lymo).

Pour en savoir plus.

Qu’est-ce qu’un Conseiller en Investissements Participatifs ?

Le statut de Conseiller en Investissements Participatifs a été institué en France le 1er octobre 2014. Il définit le cadre juridique du crowdfunding en titres financiers, activité qui peut être également conduite par les Prestataires de Services d’Investissement.

Que peut faire un Conseiller en Investissements Participatifs ?

L’agrément de l’AMF autorise le Conseiller en Investissements Participatifs à présenter sur sa plateforme des projets d’investissement en titres de société (actions ou obligations) dans la limite d’un montant unitaire de 1 m€ et auxquels les investisseurs peuvent souscrire sans limite de montant ; ce dispositif est un des plus souples au monde. Cette dérogation aux règles de l’appel public à l’épargne est réservée aux CIP qui ne peuvent conduire leur activité que par le biais d’un site internet.

En contrepartie, l’activité de CIP est très encadrée par le régulateur. A ce jour seulement 36 plateformes ont été agréées par l’AMF, preuve de la sélectivité de la procédure d’agrément.