​Le crowdfunding immobilier – 10 % de rendement, mais avec quels risques ?


19 juil.

2016

Dans un article précédent, j’ai tenté d’expliquer pourquoi et comment les investissements proposés par le crowdfunding en promotion immobilière pouvaient servir un rendement annuel de 10%. Dans l’article qui suit, je souhaite lister les risques d’une opération de promotion immobilière et comment il est possible de travailler pour les identifier et les analyser, avant de mettre en place les mesures permettant de réduire au mieux les risques résiduels.

En préambule, rappelons que, comme pour les autres plateformes de crowdfunding, les placements proposés par weeXimmo ne sont pas garantis, au sens du Livret A ou d’une assurance–vie en euros (par l’Etat ou par un grand établissement financier). En revanche, ces placements sont garantis par l’engagement de weeXimmo et de ses fondateurs :

· Un engagement financier: weeXimmo investit avec les investisseurs dans les projets.

· Un engagement juridique : les obligations sont émises par des sociétés dont weeXimmo est l’unique actionnaire.

· Un engagement professionnel: weeXimmo et ses fondateurs mettent en œuvre leur savoir–faire avec l’obsession de la sécurité.

· Un engagement fiduciaire : weeXimmo est une plateforme de crowdfunding immobilier agréé par l’AMF.

Quels sont les risques d'un projet de promotion immobilière ?

On peut établir une grille d’analyse selon 5 natures de risques que l’on rencontre systématiquement dans les projets de promotion immobilière.

· Le risque d’exécution c’est-à-dire la capacité du promoteur à conduire son projet jusqu’à son terme et rembourser ainsi les investisseurs. weeXimmo pense circonscrire au mieux ce risque en travaillant avec des promoteurs déjà référencés, en croisant les informations (notamment bancaires) et en privilégiant les promoteurs bien établis sur leur marché. Pour écarter le risque de dépôt de bilan du promoteur pendant la construction, nos analyses portent également sur la santé financière et la pérennité du promoteur.

· Le risque administratif qui résulte du fait que le lancement, puis la réalisation du projet mettent en jeu de nombreuses autorisations administratives qui peuvent être longues ou compliquées à obtenir, voire faire l’objet de recours contentieux. Afin de prévenir ce risque, weeXimmo ne propose que des projets pour lesquels le permis de construire a été purgé de tout recours et pour lesquels la mairie a délivré un certificat de non-recours. De plus, l’audit réalisé par weeXimmo intègre une revue de l’ensemble du dossier de permis de construire, ce qui permet d’apprécier la maîtrise du sujet par le promoteur et son maître d’œuvre.

· Le risque technique est lié à la capacité du promoteur à mener à bien la construction de l’immeuble en respectant ses engagements de prestations, de coûts et de délais. Nous sélectionnons des promoteurs ayant démontré dans leurs opérations précédentes leur capacité à mener leurs opérations dans les coûts et les délais prévus et s’appuyant sur un réseau de prestataires et d’entreprises partenaires de longue date. Dans sa mission, l’auditeur analyse les différents rapports et analyses techniques ainsi que la faisabilité du budget travaux. Les projets présentés par weeXimmo portent en général sur des opérations présentant peu de complexité au plan technique, en évitant notamment les constructions en milieu urbain dense et les rénovations d’immeubles très anciens.

· Le risque commercial est directement dépendant de la durée nécessaire pour commercialiser l’ensemble du stock et du prix de vente effectif des lots. Le risque commercial se matérialise lorsque le chiffre d’affaires encaissé à la livraison permet seulement de couvrir le prix de revient de l’opération sans laisser de trésorerie suffisante pour rembourser les fonds propres investis par weeXimmo (en priorité). Pour cantonner au mieux ce risque, les opérations proposées par weeXimmo sont toutes pré commercialisées (réservations ou actes de vente signés) au minimum à 40, voire 50 % et le rythme d’écoulement, indicateur de la bonne adéquation prix-produit, est suivi avec attention. Une étude du marché local (prix au m², ventes, stock) est systématiquement réalisée et la qualité du dispositif commercial est un point d’attention. Enfin, le pacte d’associés signé entre weeXimmo et le promoteur prévoit qu’au cas où un stock résiduel significatif serait constaté à la livraison, une action commerciale correctrice est mise en œuvre.

· Le risque financier est de deux natures. Au plan économique, un projet de promotion immobilière reste une opération industrielle et commerciale, qui n’est rentable que si le prix de revient reste inférieur au chiffre d’affaires ; les précautions prises par weeXimmo dans son analyse permettent d’écarter autant que possible le risque de perte. En revanche, weeXimmo est plus attentif au risque de liquidité résultant du fait que le promoteur n’ait pas les ressources financières suffisantes pour terminer son chantier ou financer un stock de logements terminés mais pas encore vendus. Pour prévenir ce risque, weeXimmo analyse dans le détail le tableau de trésorerie du projet et prend systématiquement contact avec le banquier de l’opération.

D’une manière générale, les opérations de promotion immobilière rentrent dans un cadre réglementaire, financier, technique et juridique très strict qui impose discipline et rigueur, tant pour les promoteurs, que pour weeXimmo.

Le montage juridique et financier de l’investissement sert à réduire encore le risque résiduel des investisseurs weeXimmo.

Ce montage, traduit dans un pacte d’associés, met en œuvre un ensemble de dispositions qui vont toutes dans le même sens : la protection des intérêts des investisseurs:

· Le promoteur doit avoir un engagement financier significatif dans l’opération : ceci garantit un bon alignement d’intérêts, d’autant plus que son engagement financier est subordonné à celui de weeXimmo et constitue à ce titre un matelas de sécurité additionnel en cas de perte.

· En contrepartie, l’investissement financier de weeXimmo est remboursé et rémunéré de manière prioritaire sur celui du promoteur (dès que le projet dispose d’une trésorerie durablement positive).

· Pour renforcer ce droit de priorité, un comité de surveillance statutaire est systématiquement mis en place au sein de la société de projet ; ce comité dispose d’un droit de veto sur les décisions majeures du gérant de la société (le promoteur) et sur tous les flux financiers entre la société de projet et le promoteur. Ce comité se réunit tous les trimestres et il est l’occasion de faire un point précis de l’avancement de l’opération : toute dérive, technique, commerciale ou financière peut être ainsi anticipée et donner lieu à des mesures correctrices.

· Au cas par cas, weeXimmo peut demander à disposer d’une garantie directe à première demande de la société de promotion elle-même, voire d’une caution personnelle du promoteur.

Tous les projets sont-ils comparables en termes de risque ?

L’éventail des risques des projets présentés par les plateformes du crowdfunding est très large. D’un côté, un projet de création d’immeuble de logements sociaux vendu à un bailleur social reconnu, sans difficulté technique particulière, présente sans doute le niveau de risque le plus faible qui soit. De l’autre côté, le risque est maximum dans le cas d’un immeuble de bureaux loué à 40 ou 50 % seulement et positionné dans une zone tertiaire « en devenir » en périphérie d’agglomération. Cet éventail est assez peu reflété dans l’échelle des taux de rendement contractuels ou escomptés.

Chez weeXimmo, notre objectif est de faire en sorte que tous les projets présentent un niveau de risque similaire, le plus identifié et maîtrisé possible. C’est ce qui explique que, pour l’année 2016, nous retenons un taux d’intérêt unique, 10 % par an, pour tous les projets que nous présenterons.